5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存(推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行(xí推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力ng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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