文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(du音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格ō)数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fē音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格n)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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