近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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