文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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