5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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