近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投苏州是几线城市呢资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位苏州是几线城市呢基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(z苏州是几线城市呢hōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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