导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　实属和属实区别在哪，实属与属实的区别ng>目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家实属和属实区别在哪，实属与属实的区别(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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