5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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