饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(c昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名hǎng)交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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