饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lá2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022i)完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上(shà2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022ng)适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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