5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái凝神静气的意思，凝神静气的意思解释)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)凝神静气的意思，凝神静气的意思解释于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象凝神静气的意思，凝神静气的意思解释。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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