近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

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　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋p>

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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