5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗ng>机构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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