万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权(quáaj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么n)交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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