5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度(dù鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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