导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。<戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画/p>

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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