万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(l酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的e)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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