“现在的(de)房地产很难再(zài)出(chū)现像过(guò)去(qù)十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地(dì)产(chǎn)行业(yè)分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和(hé)投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还是(shì)估(gū)值(zhí)，房(fáng)地(dì)产都已(yǐ)经双杀(shā)到了(le)最底部，而且是反复(fù)地杀(shā)到(dào)了底(dǐ)部，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了半(bàn)天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除(chú)此(cǐ)之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下(xià)三个基(jī)准：有大(dà)的国资背(bèi)景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企的(de)主要(yào)资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房(fáng)的销售(shòu)情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是(shì)那些(xiē)有国(guó)企(qǐ)背景的(de)房企(qǐ)，民(mín)营(yíng)房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了(le)一(yī)个(gè)很明(míng)显的分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是(shì)融(róng)资等各(gè)个方面都非(fēi)常明显。现在有国资背景的(de)房企在资本市场表现相对(duì)较好，但没有国(guó)资背(bèi)景的民营房企股价大(dà)多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行业(yè)内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体(tǐ)到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视企(qǐ)业的成本(běn)优势(shì)，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷(dài)水平(píng)（净负债率）是不是行业内的(de)最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的；融资成本(běn)是(shì)否是行业内最低(dī)的(de)；建安成本是(shì)否也是业内最低(dī)的；这些都是我们(men)看重的一家(jiā)房企的(de)综合(hé)成本。

　　需要注意的是(shì)，能够(gòu)同(tóng)时满足(zú)上述(shù)条件的(de)房企并不(bù)多。即便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年(nián)末，吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国(guó)央(yāng)企房企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又(yòu)进(jìn)一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛(chí)有度(dù)尤为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确(què)，有助于房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过(guò)于激进(jìn)的(de)扩张拿(ná)地节奏也有可(kě)能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一(yī)家房(fáng)企进(jìn)行举例，它(tā)从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这家房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行大举拿(ná)地，净负(fù)债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分(fēn)之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块(kuài)也(yě)实现(xiàn)了快速的(de)开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有(yǒu)更多的(de)楼盘入市。像这类企业(yè)就符(fú)合(hé)“最后的(de)赢家”的特(tè)点。一(yī)方(fāng)面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市(shì)，另外一半也主要集(jí)中在强二(èr)线和(hé)二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会(huì)时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太(tài)快，但未来的(de)两年市场没(méi)有(yǒu)想(xiǎng)象得那么好，可(kě)能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一家房企(qǐ)的扩张速度(dù)是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，主要还(hái)是(shì)看房企的净负(fù)债(zhài)率水平，在我(wǒ)看来，这个比例(lì)如(rú)果超过(guò)60％，就是扩张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率(lǜ)要求不(bù)得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前(qián)房地(dì)产行(xíng)业的复苏(sū)速度并没有(yǒu)那么(me)快，所以要规避公司(sī)净(jìng)负债率提高到一(yī)个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较(jiào)积极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年(nián)净负债(zhài)率(lǜ)都(dōu)在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交(jiāo)地产净负债率持续(xù)居高(gāo)不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等(děng)房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的(de)拿地策略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司(sī)的扩张速度(dù)与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他(tā)们是(shì)以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央企与民营房(fáng)企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会更胜一(yī)筹(chóu)。如国央(yāng)企的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央(yāng)企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不意(yì)味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发(fā)现，仍有少数民(mín)营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工(gōng)商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自2021年(nián)开(kāi)始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限(xiàn)公司就长期(qī)持有(yǒu)滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一(yī)季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几只产品合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青(qīng)睐(lài)，和(hé)其(qí)自身的基本面(miàn)表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产(chǎn)市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为(wèi)杭(háng)州本土房企的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储(chǔ)、股价(jià)表现等多(duō)维度(dù)都(dōu)表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元(yuán)；依(yī)次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年一季报(bào)，今年一(yī)季度(dù)，滨(bīn)江集团(tuán)更(gèng)是(shì)实现了(le)扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身(shēn)业绩(jì)的持续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到(dào)近六成。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州房企销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的较突出表(biǎo)现，也(yě)让(ràng)滨(bīn)江集团(tuán)的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名已冲(chōng)进前十(shí)，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江集(jí)团股(gǔ)价(jià)翻了超一倍以上，而(ér)近(jìn)期(qī)，滨江(jiāng)集团更是迎(yíng)来多家机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接(jiē)受了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产业(yè)链上的中游(yóu)环节(jié)，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供(gōng)应商，而(ér)下游应用(yòng)行业主(zhǔ)要包括中介服务(wù)、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采(cǎi)访，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发环节(jié)与(yǔ)上游材料端(duān)息息相关，新盘开(kāi)工不足(zú)导致(zhì)上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的(de)思路渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)行业在(zài)进入(rù)存(cún)量房时代(dài)，所以对地产产业链(liàn)，尤其(qí)是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家(jiā)装家(jiā)居领域(yù)，我(wǒ)们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内(nèi)装更(gèng)新的(de)需求也(yě)会越来越多。美国过去(qù)的数据(jù)充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于(yú)地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居(jū)装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它(tā)们分(fēn)别(bié)是富安娜(nà)和水星家纺，特别(bié)是前者(zhě)在(zài)月线连收七根阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年(nián)内迄(qì)今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例(lì)，富(fù)安娜主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告(gào)显示(shì)，报告(gào)期内，富安娜(nà)实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报(bào)的十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股(gǔ)早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的(de)天(tiān)下，彼时包括公(gōng)募的中(zhōng)欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要(yào)强(qiáng)调的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在(zài)管的产品，首季(jì)其同时重仓(cāng)的房地产产业(yè)链股票还有金地集团和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而言(yán)，前几年(nián)曾经风光一时的家(jiā)居板块也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂(jì)，不过(guò)好(hǎo)在困境反(fǎn)转露(lù)出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年(nián)内表现最好的是志邦家居(jū)。同一时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公司(吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法sī)的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基(jī)金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一(yī)季报(bào)中(zhōng)他管(guǎn)理的(de)广发策略优选和广发安宏回报(bào)均增加(jiā)了持股，而(ér)这(zhè)两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是(shì)，他似(shì)乎对于定制家居(jū)类标的(de)情有(yǒu)独(dú)钟，在(zài)另一家(jiā)赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也(yě)越(yuè)来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法这类(lèi)标的大(dà)多在(zài)香港上市，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市(shì)场化应(yīng)该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服务为例(lì)，它在(zài)中(zhōng)高(gāo)端楼(lóu)盘(pán)占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每(měi)年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目(mù)到期(qī)之(zhī)后，经过两三(sān)轮合同周期还(hái)能做到产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正(zhèng)能做(zuò)到产品提(tí)价(jià)的(de)公司(sī)很少，因为(wèi)物(wù)业公司很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人(rén)员成本的年(nián)度增(zēng)长，不过(guò)服务(wù)没有特别(bié)好，客(kè)户(hù)没(méi)有那么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价难(nán)度(dù)是非常大(dà)的。但是该公(gōng)司(sī)能(néng)在业内做到到期之后提(tí)价(jià)率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好的(de)服务是有关系的(de)。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法