近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金(全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词jīn)年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gě全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词i)投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险(全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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