导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度)面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确(q羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度uè)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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