近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长p>

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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