5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(l可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁ì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁)要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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