文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大(dà)的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险<拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳/p>

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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