万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没(méi大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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