文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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