文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效六朝是指哪六朝率地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行六朝是指哪六朝“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)六朝是指哪六朝步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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