万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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