近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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