饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但(dàn)在饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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