文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-4凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别0％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(sh凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别ǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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