饱受争议的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàn空气炸锅是不是一空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗g)工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标(biāo)准、空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门(mén)将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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