近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是(shì)本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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