文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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