文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为(w当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍èi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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