文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(k河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话āi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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