“现在的房(fáng)地产(chǎn)很难再出(chū)现像过(guò)去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构和(hé)投(tóu)资者的关(guān)注度从板块向单(dān)个标(biāo)的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从(cóng)行业(yè)来(lái)看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀到(dào)了底部，再往下(xià)的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房地产个(gè)股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择(zé)，需要非(fēi)常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司(sī)出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足以下(xià)三个基准：有大的(de)国资背(bèi)景(jǐng)的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关(guān)注一下今(jīn)年房地产的开(kāi)发(fā)资金(jīn)来源，可以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房企(qǐ)的(de)主要资金来源(yuán)来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房(fáng)的销售(shòu)情况(kuàng)相较一般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企背景的房(fáng)企，民营(yíng)房企相对比较(jiào)困(kùn)难，所以整个行业出(chū)现了一个(gè)很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明(míng)显。现(xiàn)在(zài)有国资背景的房企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现相对较好，但(dàn)没有国资背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑(jí)是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢(yíng)家”。而(ér)具体到(dào)如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业(yè)的成本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就(jiù)是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业(yè)内(nèi)的最低水平；利润(rùn)率是不(bù)是行业内(nèi)最(zuì)高的(de)；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安(ān)成本是否也(yě)是业内最低的；这些都是我们看(kàn)重(zhòng)的(de)一家(jiā)房企的综合成(chéng)本(běn)。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发(fā)展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南(nán)城投(tóu)、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道(dào)红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即便是(shì)有着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是(shì)，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大(dà)举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进(jìn)一步(bù)考(kǎo)验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判未(wèi)来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让(ràng)房企重(zhòng)蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一家房企进(jìn)行举(jǔ)例，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完(wán)全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房(fáng)企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一线城市(shì)进行大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债率也(yě)由此(cǐ)前(qián)的33％左右(yòu)水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，该房企新购入地块也实现了快速的开盘(pán)利(lì)用(yòng)率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多(duō)弹药，去年拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半(bàn)在(zài)一线城市(shì)，另外一半也主要集中在(zài)强(qiáng)二线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让人感觉又(yòu)回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到(dào)机(jī)会时要出手，但出手的(de)章(zhāng)法仍要小心，如果负(fù)债率扩张得(dé)太快(kuài)，但(dàn)未来的两年市场没有想象得那(nà)么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)水平，在(zài)我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一(yī)标准要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏速度并没(méi)有(yǒu)那(nà)么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净(jìng)负债率提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等(děng)房企在践行较积(jī)极(jí)的拿地策略的同时，也(yě)较好地控制(zhì)了公司的扩张速(sù)度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央企与民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度的实际(jì)表现上(shàng)，国央企确实会(huì)更胜一(yī)筹。如(rú)国央企的(de)融资成(chéng)本更低(dī)，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国(guó)央企(qǐ)自然(rán)而然就具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民(mín)营房企，机(jī)构更(gèng)加看好国(guó)央企，但(dàn)这也并不意味着，民(mín)营企业中就(jiù)没有“黑马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数(shù)民营(yíng)房企同样受(shòu)到机构的(de)青睐。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团的十大流通(tōng)股东(dōng)中新进了(le)“中国(guó)工商银(yín)行(xíng)股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活配置混合(hé)型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理有限公司就长期持有滨江集(jí)团(tuán)。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的(de)滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销(xiāo)售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价(jià)表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的(de)2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根(gēn)杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近七(qī)成营(yíng)收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗的土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿(ná)地金额(é)依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨江集团的房(fáng)企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是(shì)迎(yíng)来多家(jiā)机构的集中调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老、新(xīn)华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存(cún)量赛道(dào)

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上房地产开(kāi)发(fā)只(zhǐ)是(shì)房地产(chǎn)产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环节，其上(shàng)游主要为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻(bō)纤等(děng)材料供应商，而下(xià)游(yóu)应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房时代，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消费属性的家(jiā)装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对(duì)看(kàn)好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去的数据(jù)充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家具消费的增长却(què)一(yī)直(zhí)都很(hěn)好(hǎo)。对于(yú)地(dì)产产业(yè)链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊》对(duì)下游细分中相关(guān)赛(sài)道龙(lóng)头(tóu)年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的(de)都(dōu)是来自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类(lèi)产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示(shì)，报(bào)告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的(de)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，能(néng)够(gòu)发现该(gāi)股早已成为基金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼(bǐ)时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是(shì)价值派(pài)基金(jīn)经理曹名长在(zài)管的(de)产品，首季(jì)其同时(shí)重仓(cāng)的房地产产业链股票还(hái)有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一(yī)时(shí)的(de)家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙(shǔ)光，家居(jū)板(bǎn)块中(zhōng)年(nián)内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是营收还是归母净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金经(jīng)理(lǐ)罗(luó)洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季(jì)报中他管(guǎn)理的广发策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏(hóng)回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也(yě)成为志(zhì)邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标(biāo)的(de)情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也成为他的(de)独门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也(yě)越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多(duō)在(zài)香港上(shàng)市(shì)，如何选择成为(wèi)难题(tí)。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高(gāo)的，每年到(dào)期的合(hé)同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮(lún)合同周期还能(néng)做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司很(hěn)容易(yì)一(yī)开始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为(wèi)保(bǎo)安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服(fú)务没有(yǒu)特(tè)别好，客户没有那么(me)满意，能(néng)做到(dào)提价(jià)难度(dù)是(shì)非常大的。但(dàn)是该公司能在业内做到到期(qī)之后提(tí)价率比(bǐ)较高(gāo)，这(zhè)跟它的定位和(hé)比较好的服务是有关(guān)系(xì)的。”他进一步(bù)强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗