5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻)取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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