OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息)易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(è新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息r)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么(me)多储备租(zū)户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资(zī)产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台(tái)和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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