5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.0一厢情愿是什么意思2％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。一厢情愿是什么意思p>

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊一厢情愿是什么意思(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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