5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。202分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗3年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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