文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了脱销什么意思啊，什么叫做脱销商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差脱销什么意思啊，什么叫做脱销等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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