OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别滑情(qíng)况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾斜(自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会(huì)根据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的(de)一(yī)步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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