文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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