文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么p>

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对(du突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么ì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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