万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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