近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

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