万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhà踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮i)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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