近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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