导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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