饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严(yán)格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端(yào)监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合(h护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端é)房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆(kǔ护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端n)绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服务，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施(shī)进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用对市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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